דצמבר 9, 2019

הערכת שווי דירה לפי כתובת – מה זה אומר בעצם?

הערכת שווי דירה לפי כתובת – מה זה אומר בעצם?

כאשר אנחנו רוצים לרכוש או למכור דירה, אז מן הסתם, אנחנו צריכים לבחון מה השווי שלה, אנחנו צריכים לדעת מה הערך של הדירה בשביל שנוכל לדעת באיזה מחיר למכור אותה או מה המחיר שאנחנו נצטרך לשלם עליה.

ישנם כלים שונים כיצד לקבוע שווי של דירה. אפשר לעשות את זה על פי אופי ומבנה הדירה, מן הסתם יש להתייחס לגודל הדירה, לשאלה האם הדירה היא חדשה או ישנה, ומעבר לכך, יש היבטים נוספים שאנחנו צריכים להתייחס אליהם. אחת האופציות היא להתייחס למיקום של הדירה ובמילים אחרות לכתובת שלה.

כאשר אנחנו בוחנים את הערך של הדירה, אז מן הסתם, יש משמעות רחבה למיקום שלה ובפרט לכתובת. הרי ברור לכל, שאם נניח אנחנו בוחנים ערך של דירה ברחוב רוטשילד בתל אביב, אז הוא יהיה שונה מאשר ערך של דירה בעלת גודל דומה בשכונה אחרת, שכזו שנחשבת, על פניו, פחות טובה, פחות מומלצת למגורים.

צריך לומר, יש פה כמה סייגים שחשוב לשים לב אליהם. למשל, ערך של דירה הוא דבר דינמי, בוודאי כשמתייחסים לעניין של כתובת. אנחנו מכירים לא מעט אזורים, יישובים ושכונות, שהשתנו עם הזמן, בין אם זה לטובה ובין אם זה לרעה, ועל כן, גם הערך של הדירה השתנה. סביר להניח, שזה לא קרה ביום וגם לא בתקופה קצרה יחסית, אבל לעיתים מספיק אם באזור מתפתחת תנועה מסוימת, והיא יכולה לשנות את המגמה. דוגמא טובה לכך, אם נניח מדובר על אזור שעובר התחדשות עירונית, התפתחות משמעותית, אז סביר להניח שהמחירים ישתנו.

סייג שני, יש הבדל בין אזורים שונים באותו כתובת. כלומר, ייתכן מאוד שדירה ברחוב מסוים תעלה סכום מסוים, לעומת זאת, באזור אחר, דירה דומה, תעלה פחות או יותר. זה תלוי במיקום של הדירה, ותלוי בהקשרים אחרים. לכן, אי אפשר לקחת את כל האזור כמקשה אחת. צריך להתייחס להיבטים שונים.

סייג שלישי וחשוב, כשבוחנים ערך של דירה באופן כללי ובפרט כשבוחנים ערך של דירה על פי כתובת, יש לבחון ערך של דירות באותו מבנה או באותו אזור, ומכאן תגיע גם ההתייחסות לערך הדירה. כאמור, הוא יכול להשתנות עם הזמן, כתוצאה מסיבות שונות.

מה יכול להשפיע על ערך דירה

כשמבקשים לבצע הערכת שווי דירה לפי כתובת, הרי שיש להתייחס לכמה וכמה נקודות.

בראש ובראשונה, בוחנים את האזור. בין אם זה מבחינה סוציו אקונומית, בין אם זה מבחינת ערך הדירות, בין אם זה מבחינת האפשרויות שונות שיש באזור.

לאחר מכן בוחנים מה האזור כולל. למשל, האם מדובר באזור נגיש, אזור שיש בו תחבורה ציבורית טובה, עורקי תחבורה נוחים, מערכת חינוך, מרכז מסחרי, קופת חולים וכדומה. כמובן שגם בוחנים את השאלה, עד כמה האזור שקט ומתאים למגורים.

נקודה אחרת שבוחנים בהערכת שווי על פי כתובת, פיתוח האזור לאורך זמן. כלומר, האם יש תוכניות מסוימות לפתח את האזור וכיצד. יש מקרים בהם הפיתוח יכול לעזור לעלות את ערך הדירה, יש מקרים בהם זה דווקא יפגע בערך הדירה, מסיבות שונות. חשוב לקחת את זה בחשבון.

צריך לומר, אנחנו גם נתייחס לשאלה, מי הם השכנים, עד כמה יהיה לנו נוח להתגורר באזור שלהם ועוד. כל דבר כזה, יכול להשפיע עלינו כך או אחרת. לכן חשוב שאנחנו נקפיד על כל ההיבטים, בשביל שנוכל לקבל החלטה מושכלת, החלטה שתעזור לנו לרכוש או למכור את הדירה.